截至2021年3月23日，通過(guò)投資獲得土耳其公民身份的規(guī)則發(fā)生了一些重大變化。這些變化絕大多數(shù)與房地產(chǎn)投資有關(guān)。因此，計(jì)劃在土耳其進(jìn)行房地產(chǎn)投資以獲得土耳其公民身份的外國(guó)人在這些變化之后必須更加小心，因?yàn)樗鼈儗?duì)房地產(chǎn)投資申請(qǐng)的資格帶來(lái)了一些關(guān)鍵限制。換句話說(shuō)，不幸的是，公民身份程序現(xiàn)在更加復(fù)雜。這就是為什么外國(guó)投資者現(xiàn)在比以往任何時(shí)候都更需要與法律專家合作，以順利完成他們的投資和公民身份申請(qǐng)。

　　最近的變化如下：

　　甚至在改變之前，已經(jīng)不允許從外國(guó)人那里購(gòu)買房地產(chǎn)。為獲得土耳其公民身份而進(jìn)行投資的外國(guó)投資者必須從土耳其人那里購(gòu)買房地產(chǎn)，這一規(guī)則仍然適用。但現(xiàn)在有一條額外的規(guī)則，規(guī)定也不允許從外國(guó)人的配偶和子女那里購(gòu)買房地產(chǎn)。根據(jù)這項(xiàng)新規(guī)則的字面意思，與外國(guó)人結(jié)婚的土耳其人不可能將其房地產(chǎn)出售給尋求土耳其公民身份的外國(guó)投資者。此外，外國(guó)投資者現(xiàn)在必須檢查土耳其業(yè)主是否與外國(guó)人結(jié)婚，這對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都令人不安。

　　如果以這種方式理解，這項(xiàng)規(guī)則對(duì)自然出生的土耳其國(guó)民來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)極其嚴(yán)格的規(guī)則。正因?yàn)槿绱耍蚁嘈牛⒎ㄕ邔?shí)際上對(duì)這項(xiàng)新規(guī)則有其他意義，必須以不同的方式解釋它。但是，我們尚不能對(duì)這一點(diǎn)有任何明確性。因此，我應(yīng)該承認(rèn)，這個(gè)新條款目前令人困惑。我們將很快能夠?qū)Υ俗鞒鲞M(jìn)一步的澄清。

　　如果外國(guó)人將房地產(chǎn)出售給土耳其人，然后由該土耳其人出售給新的外國(guó)投資者，則對(duì)于最后一個(gè)投資者來(lái)說(shuō)這不是問(wèn)題，他/她可以使用該房地產(chǎn)申請(qǐng)公民身份。但是，現(xiàn)在對(duì)這種可能性有一個(gè)新的和關(guān)鍵的限制：如果以前的外國(guó)人財(cái)產(chǎn)所有者(土耳其財(cái)產(chǎn)所有者之前的那個(gè))與最終的外國(guó)人財(cái)產(chǎn)所有者(最后一個(gè)投資者)具有相同的國(guó)籍，那么最后一個(gè)投資者不能使用該房地產(chǎn)進(jìn)行公民身份申請(qǐng)，即使他/她實(shí)際上從土耳其人那里購(gòu)買了房地產(chǎn)。但要使此限制生效，還有額外的條件：以前的外國(guó)財(cái)產(chǎn)所有者與土耳其財(cái)產(chǎn)所有者之間的銷售必須在12.01.2017之后。如果第一次財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是在該日期之前，那么最后一個(gè)投資者將沒有任何問(wèn)題。

　　讓我們舉個(gè)例子：

　　有一位埃及人(艾哈邁德)在伊斯坦布爾擁有一處房產(chǎn)。他于2017年1月15日將其出售給土耳其人/公司。然后在2021年6月，另一位埃及人(拉沙德)決定從現(xiàn)任土耳其業(yè)主那里購(gòu)買該房地產(chǎn)。在這種情況下，拉沙德將無(wú)法通過(guò)該房地產(chǎn)申請(qǐng)公民身份。如果拉沙德不是埃及人，而是摩洛哥人，或者第一次銷售不是在15.01.2017，而是在11.01.2017;拉沙德將能夠?qū)⒋素?cái)產(chǎn)用于公民身份目的。

　　如果外國(guó)投資者從土耳其公司購(gòu)買房地產(chǎn)，該公司的合作伙伴中不應(yīng)有投資者國(guó)籍的任何人。也就是說(shuō)，投資者必須檢查他/她購(gòu)買房地產(chǎn)的土耳其房地產(chǎn)公司最近的合伙結(jié)構(gòu)。以前，這種限制僅適用于投資者，他/她的配偶或子女是合伙人的公司。現(xiàn)在，限制的范圍已經(jīng)擴(kuò)大。

　　讓我們舉個(gè)例子：

　　艾哈邁德(埃及人)從伊斯坦布爾的XXX有限公司購(gòu)買了一套公寓。XXXLtd.公司有兩個(gè)合伙人：Selim(土耳其)和Rashad(埃及人)。然后，艾哈邁德將無(wú)法將此房地產(chǎn)用于公民身份申請(qǐng)，因?yàn)镽ashad作為合作伙伴在公司內(nèi)存在。

　　也許最重要的變化是，曾經(jīng)被用作公民身份申請(qǐng)的合格投資的房地產(chǎn)不能再次用于另一個(gè)公民身份申請(qǐng)。然而，如果該房地產(chǎn)的一部分僅用于公民身份目的，則該份額將不再符合資格，但其他股份將有資格。

　　還有另一個(gè)敏感而模糊的規(guī)則可能會(huì)給外國(guó)投資者帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)：如果在3年的封鎖期到期后，用于公民身份申請(qǐng)的房地產(chǎn)再次出售給前業(yè)主，那么土耳其公民辦公室可以對(duì)該銷售進(jìn)行調(diào)查，以了解雙方之間是否存在預(yù)先安排的欺詐性銷售。如果土耳其當(dāng)局得出結(jié)論認(rèn)為這筆交易是預(yù)先安排的和欺詐性的，那么他們可以追溯性地取消公民身份。

　　我個(gè)人批評(píng)這一新規(guī)則。首先，法律授予外國(guó)投資者3年后出售房地產(chǎn)的權(quán)利。因此，房地產(chǎn)是否出售給以前的所有者或其他人并不重要。其次，該規(guī)則沒有提供任何進(jìn)一步的細(xì)節(jié)。我們無(wú)法知道這項(xiàng)調(diào)查將如何進(jìn)行，以及當(dāng)局將根據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)得出結(jié)論，存在欺詐性銷售。該規(guī)則目前的措辭違背了"制裁的合法性"這一基本原則。我希望將來(lái)能更清楚地了解這一限制。目前，對(duì)于獲得土耳其公民身份且3年期限已滿的外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，最安全的選擇是不將其房地產(chǎn)出售給以前的所有者。

　　眾所周知，初步房地產(chǎn)銷售合同被視為土耳其公民申請(qǐng)的合格投資。此類合同是為在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目簽訂的，這些項(xiàng)目尚不受銷售合同的約束。如果初步房地產(chǎn)銷售合同已用于公民身份目的，并且如果房地產(chǎn)項(xiàng)目直到3年的封鎖期到期才完成，那么投資者可以將他/她的合同出售(轉(zhuǎn)讓)給第三方(另一個(gè)投資者)。它通常不會(huì)損害外國(guó)投資者完成的公民身份程序。但新的限制改變了這種情況。如果發(fā)生此類交易，土耳其公民辦公室可以對(duì)該轉(zhuǎn)讓進(jìn)行調(diào)查，以了解雙方之間是否存在預(yù)先安排的欺詐性轉(zhuǎn)讓。如果土耳其當(dāng)局得出結(jié)論，初步房地產(chǎn)銷售合同的轉(zhuǎn)讓是預(yù)先安排的和欺詐性的，那么他們可以追溯性地取消公民身份。

　　我對(duì)數(shù)字6中解釋的限制的所有批評(píng)者也對(duì)數(shù)字7有效。

　　在出售房地產(chǎn)期間，外國(guó)投資者必須聲明沒有提交不正確和作弊的文件，如果有的話，他/她將承擔(dān)所有責(zé)任。實(shí)際上，即使沒有這樣的聲明，土耳其當(dāng)局也有法律依據(jù)，可以在提交任何不正確或作弊的文件的情況下取消授予外國(guó)人的土耳其公民身份。但是，由于實(shí)施了這種聲明，土耳其當(dāng)局提供了投資者一般責(zé)任的第一手證據(jù)。對(duì)此，外國(guó)投資者尤其要避免操縱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告。

　　最后，我應(yīng)該承認(rèn)，新的變化給外國(guó)投資者及其律師帶來(lái)了巨大的額外負(fù)擔(dān)。隨著新的變化，通過(guò)房地產(chǎn)投資程序獲得土耳其公民身份需要更多的盡職調(diào)查工作。此外，一些新規(guī)則可能會(huì)受到批評(píng)，因?yàn)樗鼈兙哂胁槐匾南拗菩院湍：浴＿@些規(guī)則造成的不確定性將使外國(guó)投資者和律師筋疲力盡，直到事情變得更加清晰。這就是為什么外國(guó)投資者與該領(lǐng)域的合格法律專家合作會(huì)更安全。他們的法律部門應(yīng)首先對(duì)預(yù)期的投資進(jìn)行認(rèn)真的初步研究，然后確認(rèn)其是否符合法律要求。